פסק-דין בתיק ת"א 8322-10-09

תובענה לסילוק יד מנכס מקרקעין שבבעלות התובע, אביהם של הנתבעים, בו מתגוררים הנתבעים. 

א.    ההליך והצדדים לו

1.      התובע, אב לשנים-עשר כבן 68 שנה, רשום בפנקסי המקרקעין כבעליהן של 8/14 מזכויות הבעלות בנכס מקרקעין המצוי בישוב ג'סאר א-זרקא ואשר ידוע כחלקה 60 בגוש 10398 (להלן המקרקעין או הנכס).

2.      לנתבעים, שהינם בגירים ובעלי משפחות, אין זכויות רשומות בנכס, אף לא הערת אזהרה לזכותם. הם מתגוררים בדירות המצויות במבנה שהוקם במקרקעין (להלן דירות הנתבעים).

3.      לנתבע 1 ניתנה רשות להתגונן נגד התובענה, שהוגשה בסדר דין מקוצר, כבקשתו [החלטת כב' הרשם רומי מיום 10.11.2009]. כתב-התביעה והזמנה לדין נמסרו לנתבע 2 ביום 13.9.2010 בהמצאה כדין כפי שמעידים אישור מסירה ותצהיר של בא-כוח התובע שהוגשו לשם מתן פסק-דין נגד נתבע זה בהיעדר הגנה. בהחלטת כב' הרשם נקבע שחרף קיומה של המצאה כדין תידון הבקשה ליתן פסק-דין נגד נתבע 2 לאחר הבאת ראיות [החלטה מיום 10.1.2011].

4.      בישיבת יום 3.7.2011 נשמעו עדות התובע ועדות נתבע 1 (להלן הנתבע). ההפניות להלן הן לפרוטוקול הדיון זולת אם צוין אחרת.

ב.    דיון והכרעה

1.      כללי

מלכתחילה התגונן הנתבע במגוון רחב של טענות ובתוך כך גרס שהוא ולא התובע הינו הבעלים הממשי של הנכס וכי התובע רשום כבעליו מכוח נאמנות בה הוא נושא כלפי הנתבע כנהנה. עוד טען שהמקרקעין ניתנו לו על-ידי התובע במתנה. בסיכומיו זנח הנתבע, ובדין זנח, טענות אלה - שלא הוכחו ושאינן עולות בקנה אחד עם הוראות הדין. טיעונו התמקד בהיותו מחזיק בחלקים של המקרקעין במעמד של בר-רשות, מכוחה של הרשאה שניתנה לכך על-ידי התובע, וכי בנסיבות העניין מדובר בהרשאה שאיננה הדירה ואינה ניתנת לביטול. כטענה חלופית, וככל שייקבע שהתובע רשאי להודיע על סיום ההרשאה, עמד הנתבע על התנאים להם יש להכפיף את זכות הביטול של התובע.       

אף התובע בסיכומיו התמקד בשאלת סוג ההרשאה שניתנה לנתבע להחזיק ולהשתמש בנכס, שמא הדירה היא אם לאו, ובטיבם של תנאים להם כפופה זכות התובע לבטל את ההרשאה.

אין אפוא מחלוקת על כך שמעמד הנתבע בנכס הוא מעמד בר-רשות וכי הלה אינו אוחז בזכות קניין בהם, אף לא בזכות להירשם כבעל זכות כזו. על כן יש להכריע בשתי שאלות השנויות בין בעלי-הדין במחלוקת: האחת, אם רשאי התובע לחזור בו מן ההרשאה שנתן, מכוחה מחזיק הנתבע ומשתמש בחלק מהנכס; השניה, וככל שעסקינן בהרשאה הדירה, אלו הם התנאים להם כפופה זכות הביטול של התובע. עניינים אלה ידונו להלן.

2.      הדירות הרישיון

על-יסוד הראיות שהובאו ומכלול הנסיבות שהוכחו יש לקבוע שהתובע רשאי גם רשאי לחזור בו מן הרשות שנתן לנתבע להשתמש במקרקעין ולבטל את הרישיון; טענת הנתבע כי מדובר ברשות בלתי-הדירה, דינה להידחות. להלן יובאו הטעמים לכך.

(א)     על טיבו ומהותו של רישיון במקרקעין עמדה נינה זלצמן במאמרה הידוע [נינה זלצמן, רישיון במקרקעין הפרקליט מב 24 (1995); להלן זלצמן]:

רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל-המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שמאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד. [...] הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס.

זלצמן מבחינה בין רשות חוזית המעוגנת בהסכם שנכרת בין בעל המקרקעין לבין בר-הרשות ומעניקה לבר-הרשות זכות חוזית כלפי בעל הנכס לבין רשות גרידא שאין בצידה כוונה ליצור יחסים חוזיים בין הצדדים ושמתאפיינת בהיותה אקט של רצון טוב [שם, בעמ' 24]. כאשר ברשות גרידא עסקינן, ובאין יחסים חוזיים בין הצדדים אשר חולשים על הרשות, תוכנה, משך קיומה ותנאי סיומה, נעדר בר-הרשות זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. עליו לפנות את הנכס והדיון מתמקד בקביעת התנאים לביצוע הפינוי:

רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע. אך כל עוד היא מתקיימת בעל הרשות הוא מחזיק כדין או משתמש כדין במקרקעין [...].

[...] כאשר הודיע בעל המקרקעין על ביטול הרשות אין די בהודעה כדי להפוך את בר-הרשות למשיג גבול, אלא ניתנת לו אורכה לפינוי לפי הנסיבות.

[שם, בעמ' 24].